Quels avantages fiscaux dans l'immobilier neuf et ancien ?

Acheter un bien immobilier dans l’ancien ou dans le neuf permet de bénéficier d’avantages fiscaux importants : prêt à taux zéro, prêt épargne logement, loi Pinel, fiscalité allégée sous le statut LMNP ou LMP, prêt à l’accession sociale… Qu’en est-il de ces régimes et comment faire pour défiscaliser votre investissement dans le neuf ou l’ancien ?

Achat dans l’ancien et le neuf : avantages de la loi Pinel

Le dispositif de la loi Pinel ancien permet de vous faire bénéficier d’avantages fiscaux si vous achetez un bien immobilier ancien ou neuf. Cette défiscalisation est néanmoins soumise à quelques conditions  :

• si vous achetez dans l'ancien : votre bien immobilier est à rénover intégralement ou bien à réhabiliter afin de le rendre décent pour sa mise en location
• le bien immobilier, à l’origine non affecté à un usage d’habitation, est à transformer en logement
• le logement doit être loué pour une durée comprise entre 6 et 12 ans, à titre de résidence principale pour le futur locataire
• les revenus perçus par le locataire et le loyer sont plafonnés par la loi.

Si vous remplissez ces différentes conditions, sachez que le dispositif Pinel vous fera bénéficier d’une réduction d’impôts jusqu'à 21 % du prix du bien immobilier. Le plafond de l’investissement est de 300 000 €, pour un logement situé en zone Abis, A ou B1 depuis le 1er janvier 2018.

Investir dans l’ancien en loi Malraux

La loi Malraux s’adresse à certains investisseurs locatifs dans l’ancien et permet une défiscalisation intéressante. Si vous faites l’acquisition d’un ensemble immobilier dans l’ancien, qui se situe dans un ancien quartier dégradé ou bien en zone patrimoniale remarquable, le dispositif Malraux peut vous concerner. Il est à noter que votre logement doit être à rénover intégralement sous le contrôle des architectes des bâtiments de France.

Votre logement est à louer nu pendant 9 ans, à titre de résidence principale. Cela vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 30 % du montant total des travaux engagés pour réhabiliter votre bien. Les avantages fiscaux dans l’ancien permis par la loi Malraux sont plafonnés à 36 000 € par an.

Le prêt à taux zéro pour l’achat de votre logement neuf ou ancien

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un crédit gratuit qui permet à certains ménages d’acquérir leur toute première résidence principale. Grâce à cet avantage, vous pouvez financer jusqu’à 40 % de votre projet immobilier.

Destiné à faciliter l’accession à la propriété des ménages à revenus moyens ou modestes, ce prêt gratuit permet d’acheter un logement ancien ou neuf en France. Il est réservé aux particuliers qui n’ont pas été propriétaires durant les deux années précédant leur demande de crédit, ce qui fait que cette aide s’adresse en priorité aux ménages primo-accédants. Les plafonds de ressources sont de 3 300 € de revenus mensuels pour un célibataire en zone A. Les 20 % des ménages les plus aisés sont exclus de ce dispositif.

Dans l’ancien, le PTZ permet de financer d’importants travaux de rénovation, devant représenter au moins 25 % du prix d’achat du bien immobilier. Dans le neuf, ce prêt concerne les logements vendus en VEFA, l’achat d’un terrain, la transformation de bureaux en biens habitables à titre de résidence principale, l’achat d’un logement après la réalisation de travaux.

Les avantages fiscaux permis par le statut LMNP

Pour bénéficier du statut LMNP (loueur meublé non professionnel), votre logement doit être loué meublé, prêt à être habité par le locataire entrant. Les recettes locatives perçues à l'année ne doivent pas excéder 23 000 € ou bien être inférieures à 50 % de vos revenus globaux.

Si vous choisissez le régime forfaitaire (vos recettes ne doivent pas excéder 70 000 € à l’année), votre abattement fiscal est de 50 % du montant total de vos recettes locatives, sans possibilité de créer un déficit reportable. A choisir de préférence si vous avez peu de charges, inférieures en tout cas à ce seuil des 50 %.

Si vous optez pour le régime réel (vos recettes sont supérieures à 70 000 € ou bien vous en avez fait expressément la demande auprès du fisc) vous pouvez déduire toutes vos charges (y compris les taxes et intérêts d’emprunt immobilier) et les amortissements sur les recettes locatives perçues. En diminuant vos recettes vous diminuez votre impôt.